危机 = 机遇：病情危机后的租赁地产投资

[vc_row][vc_column][vc_column_text] 危机 = 机遇：病情危机后的租赁地产投资   在新冠病毒肆意的关头，坚持不懈起着至关重要的作用。回顾历史，每当面临苦难时，我们总是会反思“危机”这一蕴含智慧的词语。“危机”这一词，我们可以拆成两部分理解：“危”，即指“危难”；“机”，则可以理解为“机遇”。而在中国思想中，乍一看这对意义范畴本身对立的词语，在“危机”这一词中则被统合到了一起，辩证法思想在这一词中也体现得淋漓尽致。老子曾言：“反者道之动”。基于这一思想，我们总能在危机中坚持不懈、努力发掘转化危难的条件，在危难中探觅其蕴含的机遇。正因为如此，我们才会以积极的态度从社会和经济角度重新审视新冠病毒危机所带来的后果。   现阶段公司从处在困境中的卖家手中购买折价房地产确实会引发争议。但实际上，这些卖家对于流动性的需求很高，而恰好房地产投资者为他们提供了流动性。在接下来的几个月内，美国房地产市场将不乏折价物业，而这也恰好为我们的投资者以及我们经营所在的小区创造了独特机遇。   作为投资者，物业购置的价格是影响投资收益的决定性因素。一个买卖的好坏取决于您成交的那一刻。 随着更多折价物业的出现，我们也能更轻松地找到好买卖。对于我们的房产修缮业务而言，我们把房产购买价格小于等于修复后价格的60%定义为好的买卖。举个例子，如果我们购置房屋的价格为60000美金，那么在修缮完成之后，我们预期其价值为100000美金。在火爆的市场中，要找到这样的交易无疑需要付诸更多努力；而在一个较萧条的市场中，许多陷入困境的卖家急需出售他们的房产，只要有合适的渠道，就很容易找到！   当然，我们运营所在的小区也将因此受益。在受到疫情影响之前，美国也早已经面临经济适用房危机。将近一半的租房者负担沉重（定义为房租支付金额大于等于其收入的30%），超过1100万的美国人将薪水的一半以上用于房租。通过收购受损的单户住宅并对其进行增值改造，我们将为租房者们提供更实惠、更优质的住房。除了拥有可观的投资回报，投资者们还可以通过这一业务为当地小区带来积极影响。有研究说明房地产翻新业务可以降低当地犯罪率并振兴当地小区，同时可以通过在本地提供直接或间接的就业机会，提高物业价值、增加当地税收，从而产生间接的经济利益。   此外，在2008年-2010年的金融危机以后，我们可以看到市场上对租赁用的经济适用单户住宅以及小型多单元住宅的总体需求猛增。原先的房主成为房东，现有的房东也缩减其房产规模减少花费以符合经济效益。我们希望看到Covid 19危机和随之而来的美国经济衰退也会有同样的趋势。   想了解更多关于与我们合作的信息， 请随时与我们联系。在全美国都受到疫情冲击的状况下，这项投资不仅仅只是为您提供可观的回报，同时也是对美国当地社区的关注与支持。 [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][kswr_beforeafterimage bai_border=”0″ before_image=”168″ after_image=”167″ bai_colorscheme_def=”1″ bai_overlay_bg_def=”1″ bai_overlay_button_bg_def=”1″ bai_overlay_button_color_def=”1″ bai_margin=”margin-top:20px;margin-bottom:50px;”][/vc_column][/vc_row]

汤米酒店I-526批准时间再创纪录！疫情期间工程继续进行！

[vc_row][vc_column][vc_column_text] 好莱坞凯悦汤米酒店项目最近开始大量获得香港、越南、印度、墨西哥以及中国新EB-5投资者的I-526核准。最快的一位投资人尽然在7.5个月内就拿到了核准！尽管美国移民局的处理时间大多数时候很漫长且无法预测，但这同时也说明如果您加入一个优质的项目，并且由一个专业的律师团队代表您，只需一点点运气，加快处理速度便可以实现。 [/vc_column_text][vc_column_text] 同时，汤米一期和汤米二期——Citizen News的施工仍在持续进行中，尽管加利福尼亚州州长加文·纽索姆（Gavin Newsome）下达了居家指令（stay-at-home order）防止疫情进一步扩散。目前电影院、餐厅、夜总会和体育馆等所有非必需服务已被暂时关闭。 开发商团队的洛杉矶办公室也已遵守了该指令。除了施工团队外，所有员工都在远程工作。 我们预计在此期间业务将继续发展不会中断。 目前，所有其他项目的建设仍在进行中，当地政府和州政府已批准它们继续进行建设。 [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][kswr_carouselslider crsl_speed=”300″ crsl_autoplayspeed=”5000″ crsl_desk_slidestoshow=”1″ crsl_tablet_slidestoshow=”1″ crsl_mobile_slidestoshow=”1″ crsl_slides_margin=”10″ crsl_arrows_bgsize=”35″ crsl_arrows_clr=”#ffffff” crsl_arrows_bgclr=”#222222″ crsl_arrows_br_radius=”0″ crsl_arrows_position=”middletwo” crsl_tablet_breakpoint=”995″ crsl_phone_breakpoint=”550″ crsl_infinite=”true” crsl_autoplay=”true” crsl_adaptiveheight=”true” crsl_centermode=”false” crsl_container_margin=”margin-top:0px;margin-bottom:0px;” crsl_dots_enable=”false” crsl_arrows_enable=”true”][vc_single_image image=”162″ img_size=”full” alignment=”center”][vc_single_image image=”163″ img_size=”full” alignment=”center”][vc_single_image image=”164″ img_size=”full” alignment=”center”][/kswr_carouselslider][/vc_column][/vc_row]

美国房地产周期性市场VS线性市场——上次金融危机谁是赢家？

美国房地产周期性市场VS线性市场——上次金融危机谁是赢家？       我们经常会看到各个媒体对美国房地产市场趋势进行报道，描述趋势时所使用的词语“上涨”与“下跌”很多时候会使不了解房地产市场的群体只看重整个美国的宏观市场，从而忽视美国各个特征鲜明、区别明显的房地产市场板块。现实情况是，美国有成千上万个不同的房地产市场板块，且他们分布分散，以至于每个市场的房价都受不同的驱动因素影响。而根据美国这些市场的不同驱动因素及其趋势进行划分，大致可以分为三类市场：周期性市场、线性市场以及混合型市场。   以下我们将为大家介绍一下美国这三种比较典型的房地产市场特征以及他们多年来的市场表现。         1. 周期性市场（Cyclical Market）   周期性的房地产市场的特征在于，房价在较长一段时间内起伏波动剧烈，房产价值曲线就像坐过山车一样具有突出的波峰与波谷。他们本质上其实是美国房地产市场的“流星”。因为相比其他市场而言，他们有非常明显的繁荣期与萧条期周期性交替特征。之前也提到过，美国的房地产宏观特征是分散的，这就导致这种周期的长短也会因为市场与市场的不同存在差异。很多时候，这种周期从头到尾可以持续7-10年。当条件成熟时，这类市场可以在相对较短的时间内达到周期性繁荣期，房价迅速被拉高。年房价涨幅甚至可能超过20％-30％。然而，当地的繁荣也通过推高房价至难以承受的水平从而过度消耗自身，最终有可能泡沫破灭。   在美国的东部和西部沿海地区就有许多周期性市场，那些地区的家庭收入较高，而用于新建建筑的土地资源短缺。例如：旧金山、洛杉矶、迈阿密和纽约等房地产市场。     2. 线性市场（Linear Market）   线性房地产市场的特征在于：较长一段时间内，随时间推移，房产价值的增长曲线趋于平坦。从折现统计图的效果来看，趋势线大致会从左下角开始，随时间小幅度波动到右上角，不会看到非常明显的高峰与低谷。线性市场几乎不会有繁荣期与萧条期的明显交替。在2000年到2008年左右美国房地产总体从繁荣到萧条的时期，整个中西部一直到德克萨斯州，有许多房地产市场一直在温和地增值；而当美国总体房地产市场紧缩或崩溃时，这些市场的跌幅也在个位数。   有人将这些市场称为“无聊的市场”，因为它们的年升值率相对较低，但是它们恰恰提供了最好的资本化率和最好的现金回报。美国许多线性市场都位于中部腹地，就是德克萨斯州以及美国东南部的一些州，例如乔治亚州和田纳西州。   而线性市场，恰好也是我们非常关注并看好的市场。   3. 混合型市场（Hybrid Market）   混合型市场的特征在于，该区域短期内线性增长缓慢，之后又有温和的周期性升值。这些房地产市场从来没有像佛罗里达和加利福尼亚的市场那样繁荣过。凤凰城、拉斯维加斯、芝加哥、西雅图、明尼阿波利斯、圣保罗和底特律等城市实际上都属于混合型市场。他们经历了缓慢稳定增长的时期，但随时间推移，升值的同时依然能够看到较明显的价值高峰与低谷。         2008年-2010年的金融危机期间，这三种市场也向我们展示了在受到强力经济压力的情况下，他们各自的市场表现。我们知道，现阶段回顾这一经济动荡的时期，能够更有效地从投资策略上指导我们走过这段新冠状病毒肆意的时期，因此相关硬性数据还是非常值得我们关注的。   圣路易斯联邦储备银行（FederalReserve Bank of St.Louis）发布的Case-Shiller指数被广泛认为是追踪美国房价的权威数据。我们从Case-Shiller指数中获取的数据集显示了1987年第1季度至2019年第4季度的房价，1987年第1季度该指数的基数设置为100。我们同时突出标注了金融危机前的高指数以及金融危机结束时的低指数，并将他们用于计算这段时间内的百分比变化。   首先，我们以旧金山、洛杉矶、迈阿密以及纽约为例，从周期性市场开始认识：           ▼ 旧金山          …

I-526审批时间缩短； EB-5受特朗普移民禁令豁免

美国公民和移民服务局（USCIS）和美国国务院（DOS）都已公布了EB-5申请人的处理时间将缩短。对于I-526核准而言，2019年的平均处理时间降至19.8个月，历史平均为12.6个月（请参阅USCIS网站上的信息： https://egov.uscis.gov/processing-times/historic-pt ). 我们甚至见证了仅短短7个月的最新I-526批准！   自从疫情开始以来，申请人获得批准的数量似乎有所增加。我们有理由怀疑美国移民局收到指示加快了处理程序，刺激美国的就业和经济增长。此外，EB-5计划已从特朗普移民禁令中排除在外。将EB-5排除在移民禁令之外的事实说明，尽管特朗普可能是最近历史上最反移民的总统，但EB-5计划依然得到了最高级别的支持。请在白宫网页上查看行政命令: https://www.whitehouse.gov/presidential-actions/proclamation-suspending-entry-immigrants-present-risk-u-s-labor-market-economic-recovery-following-covid-19-outbreak/ 无论是美国移民局和国务院将审批的处理时间缩短，还是特朗普移民禁令中EB-5受到豁免，对于EB-5利益相关者而言都是令人欣喜的好消息。   我们坚信，即使在最麻烦的时期，EB- 5计划仍然得到了美国政府的广泛支持。

什么是ARV？它又如何影响我们的房地产资产包？

什么是ARV？它又如何影响我们的房地产资产包？     1. 什么是ARV   如果您想开始房地产投资，特别是房屋翻新投资，那么ARV是最重要的术语之一。ARV即 After Repair Value——翻修后价值，它是指房产在翻新或改造后的价值。   公式如下： Property’s Current Value + Value of Renovations = After Repair Value (ARV) 物业当前价值+翻修价值=翻修后价值   这一指标被 rehabber（特指购买旧房屋然后将其修缮后再卖出而藉此获利的房地产投资者）广泛使用，因为该指标能够帮助确定房产修缮后的盈利能力与利润，从而可以帮助投资者确定购置房产的价格。   ARV计算的是未来价值，其必须依赖参考同一个区域内的物业来进行确定。这些被用来作为比较的房产就被称为可比较房产，即Comparable Properties (Comps)。而确定ARV的方法是计算过去90天内被卖出的3-6套可比较房产（Comps）的平均出售价格。例如：你在选定地点的附近发现了4处房产，它们在过去的90天被翻修并出售，它们的平均出售价格为17万美元。那么，这就是你的ARV，从该结果可以得知这个区域房屋出售的平均价格，并且也可以大致得知您翻修后的房产售价。 2.ARV如何确定待翻修房产的购置价格？   大多数rehabbers不会以市价购买一个待翻修的屋子，他们会折价购买，因为房子的现价已经包括了翻修的成本。而一般情况下，rehabbers会先计算购置这套房产的最高报价（maximum offer price）。   最高报价指的是一个投资人最多应该花多少钱购买这套房产，所以大多数时候，卖方最开始给予的报价会更低。购买房产的价格越低，利润空间也就越大。   行业惯例用于计算最高报价的标准使用的是“70%法则”：70%*ARV-修缮成本=最高报价 比如说，一个待修缮的房子的ARV是25万美金，预计修缮成本是5.5万美金，则投资者会按照以下方式计算最高报价：   $ 250,000 x 70% – $ 55,000 (预计修缮成本)  —————————————— = $120,000 (最高报价)…

“1%规则”是怎样运用到租赁物业投资中的？

“1%规则”是怎样运用到租赁物业投资中的？   如果您想快速确定您所投资的出租物业是否会产生正现金流量，可以使用一个非常方便的衡量方式，在房地产投资者领域，通常将这种衡量方式称为“ 1％规则”。 简而言之，就是用每月租金收入除以购买价格或翻修后价值ARV（请参见我们上一期公众号内容），至少要等于1％, 这样您的投资才更有可能产生正的现金流收入。例如，如果某物业的成本为10万美元，或者ARV为10万美元，并且每月租金为1,000美元，则即使杠杆率达到75％，也很可能会有正现金流量。 请参见以下表格：   *假设抵押贷款利率为5%，贷款期限为30年 以上表格中的模拟是相对保守的，因为它假设了空置率、房屋检修维护费用以及其他杂项支出。但是，一旦房屋进行了比较完善的翻修，这些花费其实非常少。 当然，衡量结果肯定是比“1％”越高越好，这意味著租金收入更高或者购置翻修房屋花费的成本更低。每笔交易都是不同的，有很多因素需要考虑。 但是投资的起点应该始终是正的现金流量。 如果某物业从第一天开始就没有现金流，那么您可能需要的是更多运气，而不是坚实的基础交易。